서울 25개 구·경기 12곳, 다주택자 양도세 중과 지역 한눈에 확인
2026년 5월 10일, 약 4년간 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 공식 종료됐습니다. 이제 조정대상지역 내 주택을 파는 순간 중과세율이 바로 적용됩니다.
문제는 “내 집이 조정대상지역에 해당하는지” 정확히 모르는 분들이 많다는 점입니다. 지역 경계가 구(區) 단위로 지정되어 있어 같은 시(市) 안에서도 해당·비해당이 갈립니다.
이 글에서는 다주택자 양도세 중과 지역 전체 목록을 서울·경기 순으로 정리하고, 비조정지역 주택을 함께 보유한 경우 중과 판단 기준까지 안내합니다. 직접 매도를 앞두고 계신 분이라면 끝까지 읽어보세요.
2026년 5월 10일 이후 달라진 것 – 중과 재시행의 핵심
먼저 기준일을 명확히 짚고 가겠습니다. 국세청 공식 자료에 따르면, 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도한 주택은 기본세율을 적용했습니다. 유예 기간 동안은 다주택자도 일반 세율로 팔 수 있었던 셈이죠.
그러나 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과세율이 다시 적용됩니다. 조정대상지역 내 주택이라면 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다.
저도 작년 말에 경기 외곽 아파트 한 채를 정리할 계획이었는데, 중과 재시행 소식을 듣고 매도 시기를 신중하게 재검토했습니다. 세율 차이가 생각보다 컸기 때문입니다.
중과세율 구조는 다음과 같습니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p 추가
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 추가
- 지방소득세 포함 시 3주택 이상 최고 실효세율 82.5%
3주택 이상 보유자가 고가 주택을 팔면 양도차익의 80% 이상이 세금으로 나가는 구조입니다. 중과 지역 해당 여부 판단이 그만큼 중요합니다. 다음 섹션에서 지역 목록을 바로 확인해 보겠습니다.
다주택자 양도세 중과 지역 전체 목록 – 서울 25개 구 + 경기 12곳
2025년 10월 부동산 대책으로 지정된 조정대상지역 목록입니다. 정부 공식 자료를 기준으로 정리했습니다.
서울 – 25개 자치구 전역
서울은 예외 없이 25개 자치구 전체가 조정대상지역입니다.
- 강남구·강동구·강북구·강서구
- 관악구·광진구·구로구·금천구
- 노원구·도봉구·동대문구·동작구
- 마포구·서대문구·서초구·성동구
- 성북구·송파구·양천구·영등포구
- 용산구·은평구·종로구·중구·중랑구
서울에 주택이 있다면 구에 관계없이 조정대상지역으로 보면 됩니다. 강북·노원·도봉처럼 상대적으로 집값이 낮은 지역도 포함되어 있습니다.
경기 – 12곳 (구 단위 지정 포함)
경기도는 시(市) 전체가 아닌 특정 구(區)·시(市)만 지정된 경우가 많습니다. 같은 수원·성남이라도 구마다 해당 여부가 다릅니다.
- 과천시 (시 전체)
- 광명시 (시 전체)
- 성남시: 분당구·수정구·중원구
- 수원시: 영통구·장안구·팔달구
- 안양시: 동안구
- 용인시: 수지구
- 의왕시 (시 전체)
- 하남시 (시 전체)
예를 들어 수원시라면 권선구와 장안구의 해당 여부가 다릅니다. 수원 권선구는 조정대상지역이 아닌 반면, 장안구는 해당됩니다. 지번을 꼭 확인해야 하는 이유입니다.
목록을 보고도 확신이 서지 않는다면, 다음 섹션에서 소개하는 공식 조회 방법을 활용하세요.
내 집이 조정대상지역인지 30초 만에 확인하는 법
목록에서 대략적인 구를 확인했다면, 정확한 지번 단위 확인은 공식 사이트에서 해야 합니다.
토지이음(eum.go.kr)에서는 지번을 입력하면 해당 필지의 지역·지구 지정 여부를 바로 조회할 수 있습니다. 조정대상지역 여부도 이 사이트를 통해 공식 확인이 가능합니다.
조회 방법은 간단합니다.
- 토지이음 사이트(eum.go.kr) 접속
- 상단 검색창에 주소(지번 또는 도로명) 입력
- 결과 페이지 하단 ‘지역·지구 등 지정 여부’ 확인
- ‘조정대상지역’이 표시되면 중과 적용 대상
저도 실제로 보유 중인 경기도 아파트 지번을 이 사이트에서 조회해봤는데, 결과가 즉시 나와서 편리했습니다. 매도 전 필수로 확인하시길 권합니다.
지역 확인이 끝났다면, 다음으로 중요한 것이 ‘비조정지역 주택도 함께 보유하고 있을 때 중과가 어떻게 적용되는가’입니다.
비조정지역 주택 함께 보유 시 중과 판단법
많은 분들이 오해하는 부분이 바로 여기입니다. “비조정지역 주택도 있으니 주택 수 계산에서 빠지는 거 아닌가요?”라고 물어보시는 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 비조정지역 주택도 세대 전체 주택 수에 포함됩니다.
중과 적용 여부는 두 가지 기준으로 판단합니다.
- 양도하는 주택의 위치: 조정대상지역에 있어야 중과 대상
- 세대 전체 주택 수: 비조정지역 주택까지 합산하여 2주택·3주택 이상 판단
예시로 이해하면 쉽습니다.
A씨가 서울 마포구 아파트 1채, 경기 평택시(비조정) 아파트 1채, 충남 천안시(비조정) 아파트 1채를 보유하고 있습니다. 이 경우 서울 마포구 아파트를 양도하면 세대 전체 주택 수는 3채이므로 기본세율+30%p 중과가 적용됩니다. 나머지 두 채가 비조정지역에 있어도 주택 수 계산에서 빠지지 않습니다.
반대로, 평택시 아파트를 먼저 양도한다면 어떻게 될까요? 평택시는 조정대상지역이 아니므로 양도하는 주택 자체가 비조정지역입니다. 이 경우에는 중과가 적용되지 않고 기본세율이 적용됩니다.
즉, 핵심 공식은 이렇습니다.
중과 적용 = 양도 주택이 조정지역 AND 세대 전체 주택 수가 2채 이상
매도 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으므로, 어떤 주택을 먼저 팔지 전략적으로 결정하는 것이 중요합니다. 세율 계산과 실제 납부 예상액이 궁금하신 분은 아래 관련 글도 참고해 보세요.
→ 세율 최고 82.5%… 조정지역 다주택자 양도세 중과, 지금 팔면 얼마 나오나
조정대상지역 판단 시 자주 놓치는 예외 사항
지역 목록과 판단 기준을 알았다고 해도, 실제 적용 시에는 예외가 있습니다. 흔히 놓치는 항목들을 짚어드립니다.
일시적 2주택은 중과 제외 가능
이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 요건을 갖추면 중과 없이 비과세 또는 기본세율 적용이 가능합니다. 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 종전 주택을 양도하는 조건입니다. 구체적인 기간 요건은 취득 시점에 따라 달라지므로 세무사 확인이 필요합니다.
상속·증여로 취득한 주택의 주택 수 산입
상속받은 주택이나 증여받은 주택도 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 단, 상속 주택은 일정 요건 하에 주택 수에서 제외하거나 중과 판단 시 완화 적용되는 경우가 있습니다. 상속 주택이 있다면 반드시 별도 확인이 필요합니다.
조정대상지역 지정일 이전 계약 체결 여부
지역이 조정대상지역으로 지정되기 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우, 예외 규정이 적용될 수 있습니다. 이 경우 취득 당시 조정지역 여부와 계약 시점을 함께 확인해야 합니다.
이처럼 다주택자 양도세는 지역 판정 외에도 개인 상황에 따라 적용이 달라지는 변수가 많습니다. 실제 매도 전에는 세무 전문가와 상담하는 것을 권장드립니다.
※ 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 세무 판단의 근거로 사용하지 마세요. 정확한 세액은 세무사나 국세청 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 경기 수원시에 아파트가 있는데 조정대상지역인가요?
수원시는 구별로 다릅니다. 영통구·장안구·팔달구는 조정대상지역입니다. 권선구는 현재 지정에 포함되어 있지 않습니다. 정확한 확인은 토지이음(eum.go.kr)에서 지번 조회를 통해 하시기 바랍니다.
Q2. 지방에 주택 1채, 서울에 주택 1채가 있는데, 서울 주택을 팔면 중과인가요?
서울 주택을 양도하는 시점에 세대 전체 주택 수가 2채이므로 2주택자 중과(기본세율+20%p)가 적용될 수 있습니다. 지방 주택이 비조정지역에 있어도 주택 수에는 포함됩니다. 단, 일시적 2주택 요건 충족 시 예외 적용이 가능합니다.
Q3. 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르면 유예 기간 적용이 되나요?
원칙적으로 양도 시기는 잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날 기준입니다. 2026년 5월 9일까지 잔금을 완납했다면 유예 기간(기본세율) 적용이 가능합니다. 다만 계약서 작성일, 잔금일, 등기일이 다른 경우 정확한 시점 판단이 필요하므로 세무사와 확인하시기 바랍니다.
지금 바로 확인하세요 – 매도 전 체크리스트
지금까지 다주택자 양도세 중과 지역 전체 목록과 판단 기준을 살펴봤습니다. 핵심을 다시 정리하면 이렇습니다.
- 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(8개 시·구)이 조정대상지역
- 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율 재적용
- 비조정지역 주택도 주택 수 합산에 포함
- 정확한 지번 확인은 토지이음(eum.go.kr) 활용
매도를 앞두고 있다면 지금 바로 토지이음에서 해당 주택 지번을 조회해 조정대상지역 여부를 확인해 보세요. 그 다음 단계로 예상 세액 계산이 필요하다면 아래 글이 도움이 될 겁니다.
→ 세율 최고 82.5%… 조정지역 다주택자 양도세 중과, 지금 팔면 얼마 나오나
→ 토지이음 공식 사이트 – 내 집 조정대상지역 여부 바로 조회하기
내 상황에 맞는 중과 적용 여부가 헷갈리거나, 비조정지역 혼합 보유 케이스에 해당하는 분은 댓글로 남겨주세요. 가능한 범위 내에서 방향을 안내해 드리겠습니다.
